Trong những năm gần đây, thị trường Bất Động Sản khá sôi động và phát triển mạnh mẽ ở các thành phố lớn như miền Bắc có Hà Nội giao dịch mỗi ngày lên đến vài trăm tỷ đồng, ở miền Nam thì thị trường thành phố HCM đứng đầu, miền Trung thì thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, đó là những thị trường có quy mô lớn trong cả nước. Vậy Bất Động Sản là gì? Trong bài viết sau đây chúng tôi sẽ diễn giải vấn đề này.
Bất Động Sản là gì?
Bất động sản là một thuật ngữ hay còn được biết đến với tên gọi khác là Địa Ốc hay Nhà Đất. Là bao gồm đất đai và những thứ gắn liền với nó như nhà cửa, công trình công cộng, chung cư,… Nhưng không bao gồm những công trình không cố định như nhà di động, lều,…
Xem thêm:Tìm hiểu về Môi Giới Nhà Đất
Hình ảnh Bất Động Sản
Người chủ sở hữu Bất Động Sản có quyền sử dụng, trao đổi mua bán, cho thuê hoặc chuyển quyền sử dụng cho người thừa kế hợp pháp
Phân loại Bất Động Sản:
Thông thường Bất Động Sản (BĐS) được phân chia thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không có đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
- BĐS có đầu tư xây dựng: bao gồm các nhóm nhà đất, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, trụ sở làm việc,…Trong đó, nhóm nhà đất được xem là nhóm cơ bản vì nó bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy nhóm này chiếm tỷ trọng rất lớn và tính phức tạp cao.
- BĐS không đầu tư xây dựng: bao gồm đất nông nghiệp, đất hiếm, đất nuôi trồng thủy sản, đất trống, đất lâm nghiệp,…
- BĐS đặc biệt: bao gồm công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đình chùa miếu,…Thông thường nhóm này rất ít tham gia vào thị trường BĐS vì nó thuộc quyền quản lý của Nhà nước và Tôn giáo.
Thuộc tính Bất Động Sản:
- Tính bất động, duy nhất, độc đáo (Uniqueness): Đất đai được biết là hàng hóa đặc biệt vì chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, mua bán nhưng không thể di chuyển bất động sản đó đến một nơi khác như chủ sở hữu mong muốn để sinh sống.
- Tính tương hỗ (Interdepen-dence of land uses):Thuộc tính này tạm hiểu là giá trị của một miếng đất hay nhà ở sẽ bị ảnh hưởng bởi những miếng đất hay nhà ở xung quanh. Ví dụ như một căn nhà biệt thự nhưng xung quanh là những khu ổ chuột lụp xụp thì giá trị của nó cũng giảm, vì vậy những khu vực xung quanh Bất Động Sản nhiều lúc lại làm cho giá trị của nó tăng cao hơn giá trị thực của bản thân nó.
- Tính tồn tại (Long life): Bất cứ một loại hàng hóa nào thì sau một thời gian cũng sẽ bị hư hỏng hoặc hết hạn sử dụng, nhưng riêngBất Động Sản thì không, nó chỉ thay đổi theo thời gian và bản thân đất đai thì luôn luôn tồn tại vĩnh viễn. Tất cả các công trình được xây dựng trên nó nếu được bảo dưỡng tốt thì có thể sử dụng đến hàng trăm năm.
- Tính kinh doanh đường dài (Long-term commitments):Là khi đầu tư địa ốc cần tính toán lâu dài mới thật sự là bản chất của thuộc tính này. Nhà đầu tư cần bình tĩnh và quyết đoán trong đầu tư Bất Động Sản. Những nhà đầu tư luôn có suy nghĩ cho rằng giá trị đất đai luôn tăng giá thì có thể sẽ thất bại vì vậy họ cần có kỹ năng phân tích và đánh giá giá trị đất đai trong quá khứ và tương lai.
- Tính về đồng tiền lớn (Large transaction): Đối với địa ốc thì nhà đầu tư cần vốn rất lớn,vì thế với mức vốn nhỏ thì khó mà thực hiện được. Hình thức kinh doanh này thường yêu cầu số vốn nhiều hơn số vốn hiện có của nhà đầu tư.
Những đặc trưng cơ bản của Bất Động Sản:
Bất Động Sảnmột khi đã trở thành hàng hóa thì nó sẽ có giá trị cao nhằm phục vụ lợi ích của chủ sở hữu. Tuy vậy, Bất Động Sản được biết đến là một loại hàng hóa đặt biệt, nên đương nhiên ngoài các đặc điểm chung nó còn có những đặc điểm riêng như sau:
Hình ảnh Những đặc trưng cơ bản của Bất Động Sản
* Đặc điểm thứ nhất: Cung Bất Động Sản có khả năng co giãn kém:
Đặc điểm cung trong Bất Động Sản nhìn chung tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá trị của nó, do đó cung ứng đất đai có hạn chế nhất định như sau:
- Tổ chức cung toàn bộ về đất đai: Về mặt này có hạn chế là luôn luôn cố định, có nghĩa là quỹ đất sẽ mãi mãi không thay đổi.
- Cung ứng đất đai với những mục tiêu riêng biệt: Về mặt này có hạn chế là có giới hạn.
- Ngoài hai hạn chế như trên về mặt tự nhiên còn có mặt hạn chế nổi bật nhất là những hạn chế về mặt quy hoạch của nhà nước .
- Việc phân bố đất đai cho mục đích sử dụng đất khác nhau phải tuân theo nguyên tắc trong từng thời kỳ nên không thể chuyển mục đích sử dụng đất đai trái với quy hoạch của nhà nước. Khi thay đổi Bất Động Sản về Chiều Cao, diện tích (chiều dài và rộng), đất đai xây dựng cũng phải tuân theo quy hoạch và luật xây dựng của nhà nước.
* Đặc điểm thứ hai: Thời gian mua bán Bất Động Sản kéo dài, chi phí cao:
- Nguyên nhân do Bất Động Sản là một loại tài sản rất quan trọng có giá trị cao dẫn đến việc giao dịch mua bán nhà đất phải cân nhắc thật thận trọng trước khi quyết định, vì vậy thời gian giao dịch mua bán có thể kéo dài hơn so với giao dịch các món tài sản khác. Mặc khác giao dịch giữa người mua và người bán khó thực hiện trực tiếp mà cần phải thông qua Môi Giới Nhà Đất nên sẽ mất thêm một khoản chi phí. Ngoài ra, do chính sách phát triển của nhà nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, luật nhà đất và những nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để theo kịp tình hình phát triển của đất nước khiến chi phí Giao Dịch Bất Động Sản tăng cao.
* Đặc điểm thứ ba: Bất Động Sản có tính thích ứng và ảnh hưởng lẫn nhau:
- Tính tương thích: Bất Động Sảnlà những công trình trong thời gian sử dụng có thể thay đổi mục đích sử dụng nhưng vẫn không thay đổi đặc điểm của công trình và luôn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người dùng. Ví dụ trong một công ty, người ta có thể thay đổi một diện tích nhỏ để làm khu vực giải trí, trong hộ gia đình, các thành viên trong gia đình có thay đổi một số khu vực trong nhà để phù hợp với nhu cầu của mình hoặc các thành viên khác…, kể cả trong quá trình xây dựng công trình chủ đầu tư vẫn có thể thay đổi, điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bất Động Sảncó tính ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, đặt biệt với xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và công trình hạ tầng xã hội như công viên, siêu thị,… sẽ giúp tăng cao giá trị của các công trình cũng như các khu đất đai xung quanh khu vực đó.
* Đặc điểm thứ tư: Bất Động Sản kém linh hoạt để chuyển hóa thành tiền mặt:
- Bất Động Sản là một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị kinh tế rất cao và lợi nhuận mang lại cũng rất lớn nhưng khi giao dịch mua bán nhà đất sẽ có rất nhiều thủ tục hành chính phức tạp, do đó việc mua hay bán sẽ diễn ra trong thời gian dài không giống với các loại hàng hóa khác, vì lý do trên mà việc chuyển hóaBất Động Sản thành tiền mặt không được linh hoạt.
Bất Động Sản kém linh hoạt để chuyển hóa thành tiền mặt
- Trong rất nhiều trường hợp, chủ sở hữu có Bất Động Sản quá lớn, và đương nhiên giá trị tiền mặt của nó cũng rất lớn nên khi cần gấp một số tiền nhưng khó mà chia một phần BĐS để bán lấy tiền mặt ngay được mà giao dịch có thể sẽ kéo dài khá lâu vì do các thủ tục phức tạp.
* Đặc điểm thứ năm: Bất Động Sản được cơ quan Nhà Nước quản lý và can thiệp chặt chẽ:
- Do Bất Động Sản có giá trị kinh tế rất lớn nên nó có tầm ảnh hưởng rất quan trọng trong kinh tế, xã hội và chính trị của một Quốc Gia nên cơ quan Nhà Nước luôn có quy định, luật để quản lý và can thiệp trực tiếp vào việc sử dụng, giao dịch mua bán Bất Động Sản.
Thuật ngữ Bất Động Sản và pháp luật của một vài quốc gia:
Đối với nhiều nước trên thế giới quy định Bất Động Sản là bao gồm đất đai và những công trình xây dựng cố định trên nó. Tuy nhiên, pháp luật của mỗi quốc gia đều có nét riêng để phân loại và tiêu chí phân loại khác nhau để quy định khu vực giáp ranh của Bất Động Sản và Động Sản.
Trên thế giới hầu hết các nước đều xem Bất Động Sản là bao gồm đất đai và các công trình xây dựng cố định trên nó (nghĩa là công trình xây dựng đó không thể di chuyển khỏi khu vực đất đai đó). Tuy nhiên với Liên Bang Nga thì có quy định rõ về BĐS là Mảnh Đất chứ không gọi chung là Đất Đai, vì Đất Đai nói chung còn được biết là bộ phận của lãnh thổ Quốc Gia không phải loại hàng hóa để giao dịch dân sự.
Và mỗi nước lại có khái niệm khác nhau về những tài sản trên Đất Đai đó gọi là Bất Động Sản, như ở nước Pháp điều 520 Luật Dân Sự Pháp có quy định: Sản phẩm nông nghiệp (cây ăn trái, lúa mì,…) và sản phẩm công nghiệp (cây Mía, Củ Cải Đường, Cây Bông,….) chưa được thu hoạch khỏi cây trồng thì vẫn được xem là Bất Động Sản và ngược lại đã được thu hoạch thì xem là Động Sản, quy định này cũng nằm trong Luật Dân Sự Nhật Bản. Tuy nhiên, với Thái Lan thì Luật Dân Sự điều 100 quy định: BĐS là bao gồm đất đai và những vật gắn liền với nó bao gồm những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai. Luật Dân Sự Đức lại đưa ra quy định về khái niệm BĐS là bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai đó.
Luật Dân Sự của Liên Bang Nga năm 1994 có quy định về BĐS khác với Luật Dân Sự truyền thống, Trong điều 130 của Luật Dân Sự một phần vẫn nhưng Luật Dân Sự truyền thống, mặc khác đưa ra một khái niệm khác về BĐS như sau: Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng. Và Luật còn quy định những loại tài sản không gắn liền với đất đai như máy bay, tàu biển, phi thuyền,… cũng được xem là Bất Động Sản.
Đối với Cộng Hòa XHCN Việt Nam 2005, Luật Dân Sự điều 174 có quy định: BĐS là các tài sản bao gồm: Đất Đai, Nhà, công trình xây dựng gần liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, Các tài sản gắn liền với đất đai, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
* Tất cả bài viết đều thuộc về tuongtaccongdong.com, những sao chép hoăc sử dụng lại yêu cầu ghi trích dẫn nguồn về tuongtaccongdong.com. Xin cảm ơn!
